¿Qué documentación se necesita para la tasación de una vivienda?

Cuando se solicita una tasación de vivienda —ya sea para formalizar una hipoteca, una compraventa, una herencia o una separación de bienes— hay una fase previa que suele pasarse por alto: reunir la documentación necesaria. Tenerla lista antes de que el tasador visite el inmueble agiliza el proceso y reduce el riesgo de que el informe final incluya advertencias o condicionantes por falta de información.

En este artículo repasamos qué documentos se requieren de forma general, cuáles dependen del tipo de vivienda o su situación, y qué ha cambiado recientemente en la normativa que regula las tasaciones con fines hipotecarios.

¿Por qué es importante preparar la documentación antes de la tasación?

La Orden ECO/805/2003, norma que regula la tasación con fines hipotecarios en España, establece que para calcular el valor de un inmueble es necesario disponer previamente de toda la documentación que permita identificarlo por completo: tipo de bien, finalidad de la valoración, estado de ocupación, situación constructiva y método aplicado.

Cuando falta algún documento, la sociedad de tasación puede verse obligada a incluir advertencias o condicionantes en el informe, lo que en la práctica puede retrasar la aprobación del préstamo hipotecario o complicar la operación.

Documentos básicos para tasar cualquier vivienda

De forma general, cualquier informe de tasación —sea cual sea su finalidad— requiere al menos un documento que acredite la titularidad del inmueble y otro que confirme sus datos catastrales.

Documentación registral: nota simple, certificación o escritura

Debe presentarse al menos uno de estos documentos, con una antigüedad máxima de tres meses respecto a la fecha de la valoración:

• Nota simple registral, el documento más habitual, solicitable en el Registro de la Propiedad o en la sede electrónica del Colegio de Registradores.
• Certificación registral, más detallada y con validez legal reforzada.
• Escritura de propiedad, aceptada como documento complementario, aunque puede no reflejar cambios de titularidad posteriores.

Tras la última actualización normativa (que detallamos más abajo), ya no se admite como documentación válida una fotocopia del libro del Registro de la Propiedad.

Documentación catastral

Junto con la documentación registral, es necesario aportar información catastral actualizada, con la misma vigencia máxima de tres meses. Esta información identifica de forma inequívoca el inmueble a través de su referencia catastral, un código alfanumérico único asignado por el Catastro.

Certificado de eficiencia energética (CEE)

Desde la reforma normativa de 2025, el certificado de eficiencia energética se ha incorporado como documento necesario en la tasación de edificios: en viviendas terminadas debe aportarse el certificado ya registrado, mientras que en edificios en construcción basta con el certificado junto con el justificante de haber solicitado su inscripción.

Orden ECM/599/2025: la actualización normativa que cambia la documentación

En junio de 2025 se publicó en el BOE la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, que modifica la Orden ECO/805/2003 y que entró en vigor el 12 de agosto de 2025. Es la actualización más relevante del marco normativo de tasaciones hipotecarias desde su publicación original en 2003, y varios de sus cambios afectan directamente a la documentación que hay que aportar:

• Elimina la posibilidad de presentar una fotocopia del libro del Registro de la Propiedad, exigiendo documentación registral actualizada.
• Incorpora el certificado de eficiencia energética como documento obligatorio en la tasación de edificios.
• Introduce un nuevo principio de sostenibilidad, por el que los factores medioambientales que influyen en el valor de mercado deben tenerse en cuenta cuando sea técnicamente posible incorporarlos al método de valoración.
• Permite, bajo determinadas condiciones, sustituir la licencia de obra por autorizaciones administrativas previas en inmuebles en construcción o rehabilitación, siempre que cubran al menos el 60 % del presupuesto de la obra y vayan acompañadas de la declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad.

Contar con el asesoramiento de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, como Gesvalt, ayuda a identificar qué documentos son exigibles en cada caso conforme a esta normativa actualizada, evitando retrasos por documentación incompleta.

Documentación adicional según el tipo de vivienda o su situación

Viviendas de protección oficial (VPO)

Si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública, debe aportarse la cédula de calificación —provisional o definitiva— o el documento administrativo que permita determinar su precio máximo de venta o alquiler.

Viviendas en construcción o rehabilitación

En estos casos se requiere el proyecto visado por el colegio profesional correspondiente, la licencia de obra (o la autorización administrativa previa que la normativa permite en determinados supuestos), la última certificación de obra ejecutada y, si existen, el contrato de ejecución y el presupuesto de contrata.

Viviendas alquiladas

Cuando el inmueble está arrendado, total o parcialmente, se debe aportar el contrato de arrendamiento vigente, el último recibo de renta abonado y una certificación del propietario con el estado de ocupación y de pago de las rentas.

Tasación hipotecaria y tasación de valor de mercado: ¿misma documentación?

No siempre. Cuando el objetivo es formalizar un préstamo, el proceso debe seguir estrictamente los requisitos documentales de la Orden ECO/805/2003 y su actualización de 2025, ya que el informe servirá como garantía ante la entidad financiera. En cambio, si se solicita una valoración orientativa del valor de mercado —por ejemplo, antes de poner un piso en venta—, el tasador puede emitir su estimación con base en su criterio profesional, sin necesidad de aportar toda la documentación exigida en el otro caso.

Quien necesite una tasación vivienda con fines de compraventa, herencia o negociación puede solicitar este tipo de informe orientativo, mientras que la tasación hipotecaria exige el cumplimiento íntegro de los requisitos documentales descritos en este artículo.

Cómo agilizar el proceso de tasación de tu vivienda

Reunir la documentación con antelación —nota simple actualizada, referencia catastral, certificado energético si aplica y, en su caso, contrato de alquiler o cédula de VPO— es la forma más efectiva de evitar advertencias o condicionantes en el informe final. Contar con el apoyo de una sociedad de tasación homologada permite resolver dudas sobre qué documentos son necesarios en cada caso concreto, especialmente tras las novedades introducidas por la Orden ECM/599/2025.

Preguntas frecuentes sobre la documentación para tasar una vivienda

¿Cuánto tiempo de vigencia tiene la nota simple para la tasación?

Un máximo de tres meses desde su expedición hasta la fecha de la valoración.

¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para tasar una vivienda?

Desde la entrada en vigor de la Orden ECM/599/2025, sí es obligatorio en la tasación de edificios, con matices según estén terminados o en construcción.

¿Quién debe aportar la documentación al tasador?

Por lo general, es el propietario o solicitante de la tasación quien debe reunir y entregar la documentación, aunque algunos documentos, como la ficha catastral, los consulta directamente el tasador.